Notarissen

Wie is gerechtigd tot de koopsom op de kwaliteitsrekening van de notaris?

Hoge Raad 16 april 2021
ECLI:NL:HR:2021:588

Een aspirant-koper van een bedrijvencomplex stort de koopsom op de kwaliteitsrekening van de notaris. Wanneer de overdracht geen doorgang blijkt te hebben gevonden, stort de notaris, zonder dit met de verkopende partij te bespreken, het overgebleven saldo op verzoek van de aspirant-koper terug. Mocht de notaris dit doen? De rechtbank en het hof zijn het hierover oneens. Wat oordeelt de Hoge Raad? 

Een stichting verkoopt een bedrijvencomplex aan een B.V. en doet later een beroep op haar terugkooprecht. De B.V. betwist dit terugkooprecht. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelt in 2011 dat de B.V. medewerking dient te verlenen aan het terugkooprecht van de stichting. De stichting stort de koopsom vervolgens op de kwaliteitsrekening van een notaris, waarna de notaris een deel van dit bedrag overmaakt aan de hypotheekhouder van de B.V. In cassatie wordt het arrest, en daarmee de titel voor de levering, vernietigd. Kort daarna verzoekt de stichting de notaris het resterende bedrag van de koopprijs terug te storten. De notaris geeft gevolg aan dit verzoek, zonder dit met de B.V. te bespreken. 

De B.V. start vervolgens een procedure tegen de notaris, waarin zij primair betaling vordert van de restantkoopsom. Subsidiair vordert de B.V. schadevergoeding nader op te maken bij staat, met als grondslag de persoonlijke aansprakelijkheid van de notaris. De rechtbank Overijssel wijst beide vorderingen af. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden wijst daarentegen beide vorderingen toe. Wat doet de Hoge Raad?

De Hoge Raad gaat eerst in op de (timing van) de betaling van een gekocht onroerend goed, hetgeen is geregeld in artikel 7:26 lid 3 BW. In de praktijk wordt aan dit artikellid uitvoering gegeven doordat de koper de koopsom, voorafgaand aan de levering, stort op de kwaliteitsrekening van de notaris (artikel 25 lid 1 Wna). De notaris gaat pas tot uitbetaling aan de verkoper over wanneer uit zijn onderzoek in de openbare registers en na het passeren en inschrijven van de leveringsakte blijkt dat er geen andere inschrijvingen, beslagen, hypotheken of leveringen aan de (vrije en onbezwaarde) overdracht in de weg staan. 

De notaris mag slechts in opdracht van de rechthebbende betalingen ten laste van de kwaliteitsrekening doen. Deze rechthebbende heeft te allen tijde recht op uitkering van zijn aandeel in het saldo (artikel 25 lid 4 Wna). Of een partij kan worden aangemerkt als ‘rechthebbende’ hangt af van de rechtsverhouding tussen de betrokken partijen. Die rechtsverhouding wordt bij de koop van een registergoed in beginsel bepaald door het stelsel van art. 7:26 lid 3 BW. Dit stelsel brengt mee dat na storting van de koopsom op de kwaliteitsrekening zowel de koper als de verkoper voorwaardelijk gerechtigd zijn tot de koopsom op de kwaliteitsrekening. De verkoper is daartoe gerechtigd onder de opschortende voorwaarde van een vrije en onbezwaarde levering, en de koper onder dezelfde maar dan ontbindende voorwaarde, aldus de Hoge Raad.

De notaris mag de koopsom pas uitbetalen aan de verkoper als voornoemde opschortende voorwaarde is vervuld. Indien de notaris tegen het moment van uitbetaling blijkt dat de veronderstelling dat de vrije en onbezwaarde levering tot eigendomsoverdracht heeft geleid onjuist is gebleken, dan mag hij niet tot uitbetaling aan de verkoper overgaan. 

In deze zaak was de titel voor de met de levering beoogde overdracht door de Hoge Raad vernietigd. Dat betekent dat de voorwaarde waaronder de B.V. gerechtigd was tot de restantkoopsom op de kwaliteitsrekening, achteraf bezien toch niet in vervulling is gegaan. Op het moment dat de notaris door de stichting werd gevraagd om uitbetaling, had de B.V. geen recht op uitbetaling uit hoofde van artikel 25 lid 4 Wna, reden waarom de Hoge Raad de uitspraak van de Rechtbank Overijssel bekrachtigt.

Notarissen bevinden zich niet zelden in ingewikkelde discussies over de vraag hoe om te gaan met gelden op hun kwaliteitsrekening. Voor de onderhavige, vrij specifieke situatie, heeft de Hoge Raad bepaald dat als de opschortende voorwaarde van een levering die vrije en onbezwaarde overdracht zou bewerkstelligen (achteraf bezien) niet heeft plaats gevonden, de notaris het bedrag op zijn kwaliteitsrekening voor de koper houdt en dus aan die partij mag terugbetalen.