Notarissen / Advocaten
Notaris mocht niet zwijgen bij vestiging hypotheekrecht op speculatieve landbouwgrond
ECLI:NL:GHARL:2014:6483
Als zekerheid tot terugbetaling van geldleningen worden hypotheekrechten gevestigd op speculatieve bouwgrond. Nadat de geldlener/hypotheekgever failliet is gegaan, blijkt de waarde van deze bouwgrond onvoldoende om de schuld te voldoen. Opvallend is dat zowel de notaris als de notarisklerk aansprakelijk worden gehouden.
Deze uitspraak is een goed voorbeeld van de vergaande zorgplicht van de notaris. Een notaris heeft vier hypotheekakten gepasseerd voor hypothecaire geldleningen van A aan B, waarbij A in totaal € 850.000,- aan B heeft uitgeleend. De hypotheekrechten werden gevestigd op speculatieve landbouwgrond. Het ging om kortlopende leningen, waarbij rentepercentages tussen de 7,5 en 15% waren overeengekomen. Nadat B failliet is gegaan, bleek de landbouwgrond onvoldoende waard om de geldleningen terug te betalen. A heeft vervolgens de notaris aansprakelijk gesteld voor de schade die hij heeft geleden.
De rechtbank heeft de vorderingen van A afgewezen. Het gerechtshof oordeelt echter dat de notaris weldegelijk zijn zorgplicht heeft geschonden. Doorslaggevend daarbij is dat de notaris, vanwege zijn betrokkenheid bij eerdere transacties, er onder andere mee bekend was dat de hypotheekrechten werden gevestigd op percelen grond die object waren van een veelvoud aan transacties waarbij zich enorme en onverklaarbare waardeschommelingen voordeden. De notaris wist dat er voor A een reëel risico bestond dat tegenover de door hem verstrekte leningen niet de zekerheid stond die hij mocht verwachten. Tegen deze achtergrond mocht de notaris niet stilzitten. Hij had nadere informatie bij A moeten inwinnen om te beoordelen of hij de inhoud en strekking van de in de akten opgenomen rechtshandelingen overzag en de risico’s daarvan voldoende doorgrondde. Indien zou zijn gebleken dat A daar onvoldoende inzicht in had, had de notaris A in duidelijk en niet mis te verstane bewoordingen dienen te waarschuwen. Door dit niet te doen heeft de notaris zijn informatie en waarschuwingsplicht geschonden, aldus het hof. Het hof is niet gebleken waarom de geheimhoudingsplicht van de notaris daaraan in de weg zou staan. Overigens had de notaris zijn ministerie niet hoeven weigeren. Het voldoen aan bovengenoemde verplichtingen was afdoende geweest, aldus het hof.
Opvallend is nog dat ook de notarisklerk persoonlijk aansprakelijk wordt gehouden. Tussen de notarisklerk en B bestond een nauwe verwevenheid en onzakelijke verhouding, waarbij de notarisklerk ook gedetailleerde wetenschap had verkregen over de aard van de transacties en de (realistisch te achten) risico’s die dit voor A kon meebrengen. Ook de notarisklerk had A hierover moeten informeren en/of had moeten waarschuwen, maar hield zijn mond. Daarmee heeft hij volgens het hof onrechtmatig gehandeld jegens A.
Het beroep op de deskundigheid van A en diens adviseur, wordt door het hof verworpen omdat hun specifieke deskundigheid op het gebied van transacties in “warme en hete grond” niet vast is komen te staan. Overigens had A wel zelf onderzoek moeten doen naar de waarde van de voor hem van doorslaggevend geachte zekerheden. Nu A dit in het geheel heeft nagelaten, dient hij de schade voor 35 procent zelf te dragen, aldus het hof.
Heeft u vragen?
Neem dan gerust contact op met één van onze specialisten.