Notarissen

Hoever gaat de rechercheplicht en levert een schending daarvan aansprakelijkheid op?

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 2 mei 2017
ECLI:NL:GHARL:2017:3720

Een notaris wordt verweten dat hij zijn rechercheplicht heeft geschonden door alleen het Kadaster en de vorige leveringsakte van een perceel te raadplegen. Daardoor is een daarop rustende erfdienstbaarheid pas na de levering ontdekt. Heeft de notaris zijn rechercheplicht geschonden en, zo ja, is hij aansprakelijk voor de gestelde schade?

Een notaris is verzocht om een leveringsakte voor de overdracht van een woning te passeren. In de koopovereenkomst die kopers met verkoper al hadden gesloten, was vermeld dat er een “recht van pad t.a.v. de overbuurman” zou bestaan, maar dat dit voor zover bekend “nooit notarieel vastgelegd” was. Uit controle van het Kadaster en de vorige leveringsakte bleek geen erfdienstbaarheid. Volgens de notaris hield hij kopers voor dat een verdergaand erfdienstbaarhedenonderzoek nodig was om zeker te weten of er geen erfdienstbaarheid was gevestigd, maar wensten zij dit niet. Na de levering bleek dat er wel een erfdienstbaarheid op het perceel rustte. Kopers stelden de notaris vervolgens aansprakelijk omdat zij teveel voor het huis zouden hebben betaald.
 
Het hof vindt dat de notaris jegens kopers in beginsel is tekortgeschoten. Waar het de overdracht van een registergoed betreft, rust volgens het hof op de notaris de plicht om een onderzoek in te stellen naar de rechtstoestand van dat goed (de rechercheplicht). Hierbij wordt een hoge mate van zorgvuldigheid verwacht. Dit brengt mee dat de notaris alle voor hem toegankelijke registers raadpleegt. Volgens het hof had de notaris in dit geval aanleiding om nader onderzoek te doen. Er bestond immers onduidelijkheid over het recht van de buurman. Een eenvoudig onderzoek had bovendien uitsluitsel kunnen geven. Omdat dit onderzoek niet is gedaan, staat de tekortkoming volgens het hof in beginsel vast.
 
Dat zou anders kunnen zijn als kopers inderdaad door de notaris gewezen zijn op het erfdienstbaarhedenonderzoek, maar daarvan hebben afgezien. Dat is allemaal niet relevant, omdat het hof op andere gronden aanneemt dat er geen aansprakelijkheid is.
 
Voor aansprakelijkheid is immers niet alleen vereist dat er een tekortkoming is begaan, maar ook dat daardoor schade is ontstaan. Daarvoor moet er een vergelijking worden gemaakt tussen de feitelijke situatie waarin kopers zich bevinden en de hypothetische situatie waarin zij zich zouden hebben bevonden indien de beweerdelijke tekortkoming van de notaris wordt weggedacht.
 
Kopers hadden de notaris aansprakelijk gesteld voor schade in de vorm van waardevermindering van het gekochte goed en teveel betaalde rentelasten ten gevolge van het feit dat zij zelf een te hoge prijs hebben betaald. De koopovereenkomst was echter al gesloten toen zij de notaris aanzochten. Kopers hebben onvoldoende concreet kunnen maken dat zij nog van de koopovereenkomst af hadden gekund, of dat zij daadwerkelijk een lagere prijs hadden kunnen bedingen, indien vóór de levering de erfdienstbaarheid bekend was geworden. Ook in de hypothetische situatie zonder de tekortkoming van de notaris hadden kopers zich dus in dezelfde positie bevonden als waarin zij zich nu bevonden. Daarmee ontbreekt het causaal verband en is er geen aansprakelijkheid.
 
De uitspraak onderstreept het belang en de reikwijdte van de rechercheplicht. Uitgangspunt is dat de notaris mag volstaan met het raadplegen van de openbare registers en de voorafgaande leveringsakte. Is er echter aanleiding om te twijfelen aan de juistheid of volledigheid van de uitkomst, dan moet de notaris nader onderzoek doen (oudere leveringsakten raadplegen). Doet hij dat niet, dan schiet hij in beginsel tekort. Dit kan anders zijn als hij de betrokkenen hierover goed informeert en nadrukkelijk waarschuwt. Het is belangrijk om dat dan goed vast te leggen.
 
Daarnaast geeft de uitspraak goed inzicht in vragen die spelen bij het voor aansprakelijkheid vereiste causaal verband. Beoordeeld moet steeds worden wat er was gebeurd zonder de tekortkoming: hadden de betrokkenen dan daadwerkelijk in een andere situatie gezeten? Is het aannemelijk dat zij dan zelf anders hadden willen en, nog belangrijker, kunnen handelen? Uitgangspunt is dat een overeenkomst bindend is. Slechts in uitzonderingsgevallen kan een contractspartij nog onder een reeds gesloten overeenkomst uit.