Notarissen

Geldt er een waarschuwingsplicht voor de notaris voor risico’s die in de sfeer van projectontwikkelaar liggen?

Rechtbank Limburg 7 maart 2018
ECLI:NL:RBLIM:2018:2076

Een projectontwikkelaar meent dat de notaris hem had moeten waarschuwen voor de risico’s die verbonden waren aan de tussen de projectontwikkelaar en een aantal financiers van het bouwproject overeengekomen zekerheden. Rust er op de notaris in onderhavig geval een waarschuwingsplicht?

Een projectontwikkelaar had ten behoeve van twee grote bouwprojecten, naast forse eigen investeringen, onder meer financiering aangetrokken bij een bank. Ten behoeve van deze financiering waren eerste hypotheekrechten aan de bank verstrekt op het te realiseren onroerend goed. Nadat tegenvallende verkopen aanleiding gaven tot het aantrekken van aanvullende externe financiering, is de projectontwikkelaar leningen aangegaan bij drie investeerders. Daarvoor werden appartementsrechten verstrekt tot zekerheid. Daarnaast stelde de projectontwikkelaar zich bij twee leningen tot borg. De notaris was bij deze overeenkomsten betrokken door (in ieder geval) de legalisatie van handtekeningen te verzorgen. Na aanhoudende tegenvallende resultaten wilden de drie investeerders hun appartementsrechten effectueren. Om onbezwaard te kunnen leveren diende de bank echter diens hypotheekrechten vrij te geven, hetgeen de bank weigerde. Daarop is de projectontwikkelaar als borg aangesproken. Diens vennootschappen zijn uiteindelijk failliet verklaard.

De projectontwikkelaar verweet de notaris onrechtmatig te hebben gehandeld door hem niet te informeren en te waarschuwen ten aanzien van de borgstelling, namelijk dat de door de gewaarborgde twee investeerders verlangde zekerheden (te weten: levering van onbezwaarde appartementsrechten) niet konden worden verleend. Daardoor zou de projectontwikkelaar als borg een veel groter risico zijn aangegaan dan door hem was verondersteld. Volgens de projectontwikkelaar had hij zich niet borg gesteld als de notaris hem hiervoor had gewaarschuwd, terwijl dit risico zich nu verwezenlijkt heeft en hij is aangesproken voor de volledige bedragen. 

Uit de rechtspraak en literatuur blijkt dat de zorgplicht van de notaris zwaar weegt en ver kan gaan, mede vanwege de professionele functie en maatschappelijke positie die de notaris bekleedt. De zorgplicht van een notaris kan onder andere met zich brengen dat hij een partij informeert over en waar nodig ook waarschuwt voor eventuele risico’s die aan de handelingen verbonden zijn waarvoor de notaris wordt ingeschakeld. De projectontwikkelaar zag kennelijk vanwege de betrokkenheid van de notaris bij de leenovereenkomsten aanleiding om de bij die leenovereenkomst gepaard gaande financiële risico’s te verleggen naar de beroepsaansprakelijkheid(sverzekering) van de notaris. De rechtbank gaat hier echter niet in mee.

De rechtbank overweegt dat het organiseren van financiering behoort tot de kerntaken van een projectontwikkelaar. Daartoe behoort volgens de rechtbank ook het terrein van zekerheden en de beoordeling van de economische/financiële risico’s die daaraan verbonden zijn. De notaris mag er in zijn algemeenheid dan ook van uitgaan, aldus de rechtbank, dat een projectontwikkelaar weet en begrijpt dat indien een met hypotheek bezwaard recht wordt verkocht, er een risico bestaat dat de hypotheekhouder niet bereid is mee te werken aan levering van die zaak door het in zoverre verlenen van royement van het hypotheekrecht. De afweging van dergelijke risico’s valt volgens de rechtbank in de economische/financiële sfeer en behoort tot het domein van de projectontwikkelaar, en niet in de juridische sfeer, waarin de notaris werkzaam is.

In feite zegt de rechtbank dat er weliswaar een waarschuwingsplicht voor de notaris geldt, maar dat deze niet onbegrensd is. Die begrenzing ligt daar waar de notaris mag aannemen dat de betrokken partij zelf over (voldoende) kennis en wetenschap beschikt: in dit geval over financiële risico’s die bij uitstek tot het domein van die partij behoren. De notaris is deskundig op juridisch terrein en dient vanuit die deskundigheid te informeren en in bepaalde (bijzondere) omstandigheden mogelijk ook te waarschuwen, terwijl de projectontwikkelaar deskundig is in de financiële kant van diens projecten (althans, de notaris mag daarvan uitgaan). Nu de onderhavige risico’s die zich verwezenlijkt hebben op dit vlak lagen, dient dit volgens de rechtbank dus voor rekening van de projectontwikkelaar te blijven. Bij hetgeen de notaris mocht veronderstellen wat betreft het niveau van kennis en inzicht bij de projectontwikkelaar, wordt door de rechtbank mede in aanmerking genomen dat het hier ging om grote bouwprojecten (waarin de projectontwikkelaar zelf fors had geïnvesteerd). Daaruit mocht de notaris kennelijk opmaken dat de projectontwikkelaar een op dit terrein ervaren en kundige partij.

Bovenstaande uitspraak sluit ook aan bij vaste jurisprudentie van de Hoge Raad.