Ingenieurs / Architecten

Architect aansprakelijk voor het te snel aanvragen van een bouwvergunning?

Rechtbank Rotterdam 6 januari 2021
ECLI:NL:RBROT:2021:110

Nadat het niet mogelijk blijkt om een droomhuis binnen het maximale beschikbare budget te realiseren, worden zowel de aannemer als de architect aangesproken voor het mislukken van het project. Volgens eisers valt het hen aan te rekenen dat het project niet is geslaagd. De vraag is of de rechtbank er ook zo over denkt.

De opdrachtgevers van een architect wilden hun droomhuis, inclusief professionele fotostudio, laten bouwen. De architect, die op basis van een door de opdrachtgevers gemaakte schets, aan hen heeft laten weten dat de gewenste woning voor het maximale beschikbare budget van € 370.000 gebouwd kon worden. Vervolgens hebben opdrachtgevers een stuk grond gekocht en sloten zij een bouwteamovereenkomst met een aannemer. Het doel van deze bouwteamovereenkomst was om te komen tot een definitief ontwerp en een aannemingsovereenkomst, binnen het maximum budget. 

De aannemer heeft vervolgens in een aantal maanden tijd verschillende begrotingen opgesteld, die het budget ruim blijken te overschrijden. Ondanks dat het budget nog niet rond is, wordt in de tussentijd door de architect wel alvast een vergunning aangevraagd. De opdrachtgevers betalen hiervoor € 14.676,87 aan leges. Omdat de opdrachtgevers het project toch financieel niet rondkrijgen, gaat de bouw van het droomhuis uiteindelijk niet door. Hierdoor moeten de opdrachtgevers de verkoper van de grond bovendien een contractuele boete betalen van € 21.500. 

Naar aanleiding van het mislukte project, stellen de opdrachtgevers zowel de architect als de aannemer aansprakelijk, omdat het niet mogelijk is gebleken om hun droomhuis te realiseren inclusief de voorzieningen die volgens de opdrachtgevers onderdeel uitmaakten van de overeenkomsten. 

Hoewel de rechtbank de vorderingen tegen (eerst) de architect en (vervolgens) de aannemer afzonderlijk behandeld, komt zij wat betreft de overschrijding van het budget tot eenzelfde conclusie. Zowel de architect als de aannemer zijn daarvoor jegens de opdrachtgevers niet aansprakelijk omdat er enerzijds geen daadwerkelijke toezeggingen werden gedaan over de haalbaarheid en anderzijds omdat er sprake was van aanvullende wensen van de opdrachtgevers die niet in het eerste schetsontwerp zaten.

Hoewel de aannemer zo zonder kleerscheuren van de zaak afkomt, geldt dat niet voor de architect. De rechtbank meent namelijk dat het de architect wel te verwijten valt dat de vergunning prematuur werd aangevraagd. Daartoe overweegt de rechtbank dat op het moment van de aanvraag er (i) nog geen overeenkomst was gesloten tot het bouwen van de woning en (ii) de eerste offertes het maximum budget ruimschoots bleken te overschrijden. Ondanks dat de bouwgrond al was gekocht, had de architect er op dat moment dan ook serieus rekening moeten houden met de mogelijkheid dat het project niet doorging. De vergunning had in dat stadium dus niet al mogen worden aangevraagd. Hoewel de architect met een beroep op het exoneratiebeding in zijn algemene voorwaarden nog probeert aan het betalen van een schadevergoeding te ontkomen, gaat de rechtbank daarin niet mee en veroordeelt zij de architect in de schadevergoeding ter zake van de betaalde leges.

Daarmee is dit een interessante uitspraak. Want hoewel de rechtbank het de architect dus uiteindelijk niet verwijt dat het niet mogelijk was om het droomhuis binnen het maximale budget te realiseren, neemt zij het de architect wel kwalijk dat bij de aanvraag van de vergunning niet genoeg rekening is gehouden met de fase waarin het project op dat moment zat. In de ogen van de rechtbank is de architect dus te voortvarend te werk gegaan. Wat betreft het aanvragen van een vergunning, is dat een verwijt dat een architect niet snel gemaakt zal worden. Deze uitspraak fungeert dan ook als een goede reminder dat voorafgaand aan het aanvragen van een vergunning, de vraag moet worden gesteld of alle seinen daadwerkelijk op groen staan voor de start van het project. Is dat niet zo of bestaat daar twijfel over, dan laat deze uitspraak dus goed zien dat het nuttig is om daar eerst meer zekerheid over te krijgen vóórdat er een vergunning wordt aangevraagd.